《關(guān)于我市開展存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)工作 進一步做好“帶押過戶”的通知》解讀文本

　　一、為什么要制定《關(guān)于我市開展存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)工作 進一步做好“帶押過戶”的通知》?

　　為進一步落實《關(guān)于我市開展存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)工作的通知》(成住建規(guī)〔2022〕1號)《關(guān)于進一步推進存量房“帶抵押過戶”登記服務(wù)工作的通知》(成自然資發(fā)〔2023〕6號)文件精神，優(yōu)化營商環(huán)境，保障交易安全，降低交易成本，提升登記效率，維護買賣雙方及各銀行業(yè)金融機構(gòu)的合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　二、《通知》適用于什么范圍?

　　適用于在我市進行存量房買賣交易時買賣雙方為個人并需要對交易貸款資金進行監(jiān)管的情形。

　　三、《通知》規(guī)定存量房交易貸款資金監(jiān)管工作流程?

　　我市存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)模式為政府監(jiān)管，監(jiān)管賬戶設(shè)立在成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下屬的租賃服務(wù)中心。賣方貸款銀行為賣方銀行、買方貸款銀行為買方銀行、資金監(jiān)管銀行為監(jiān)管銀行。賣方銀行、買方銀行還包含省市公積金中心。

　　賣方在取得賣方銀行“帶押過戶”同意后，買賣雙方根據(jù)通過網(wǎng)上簽訂的存量房買賣合同(經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同)向買方銀行申請貸款，買賣雙方到監(jiān)管銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議、選擇還貸模式、辦理自有資金監(jiān)管，買方銀行在交易雙方完成存量房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)登記后將貸款資金劃轉(zhuǎn)至政府部門在監(jiān)管銀行開設(shè)的存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶中，監(jiān)管銀行根據(jù)買賣雙方選擇的還貸模式對貸款資金和自有資金本息進行劃轉(zhuǎn)。

　　四、《通知》規(guī)定如何選擇存量房交易貸款資金監(jiān)管?

　　(一)交易雙方當(dāng)事人可以自愿選擇是否將存量房交易貸款資金納入監(jiān)管、是否選擇“帶押過戶”模式。選擇存量房交易資金監(jiān)管+“帶押過戶”模式的，存量房買賣合同中簽訂的存量房交易自有資金和貸款資金應(yīng)當(dāng)全額納入監(jiān)管。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成的存量房交易，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合做好“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管的宣傳、引導(dǎo)和解釋等服務(wù)工作，不得誘導(dǎo)、阻礙交易雙方當(dāng)事人。

　　交易雙方當(dāng)事人選擇“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)模式的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)配合，不得人為設(shè)置障礙。

　　五、《通知》規(guī)定哪些銀行可以辦理“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管?

　　(一)賣方銀行、買方銀行采取自愿加入原則，應(yīng)同時滿足以下條件：

　　1、屬于具備發(fā)放個人住房貸款資格的銀行業(yè)金融機構(gòu);

　　2、能夠配合建立存量房交易貸款資金監(jiān)管系統(tǒng)，滿足開展“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的信息實時互通共享的條件;能使用電子印章，滿足辦理線上“無紙化”業(yè)務(wù)的工作需求;

　　3、自愿與成都市房屋租賃服務(wù)中心簽訂服務(wù)協(xié)議，并嚴(yán)格按照工作流程履行工作職責(zé)，自愿承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　(二)滿足以上條件的賣方、買方銀行將由成都市房屋租賃服務(wù)中心納入“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)參與銀行業(yè)金融機構(gòu)名單。

　　(三)監(jiān)管銀行為目前依規(guī)開展存量房交易自有資金監(jiān)管服務(wù)的銀行。

　　辦事群眾可通過成都住房租賃交易服務(wù)平臺(https://zw.cdzjryb.com/funi-trading-web/)買賣-我要貸款板塊查詢參與銀行名單和辦理要件。

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　　六、“帶押過戶”和存量房交易貸款資金監(jiān)管辦理的流程是怎樣的?

　　存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)和“帶押過戶”共分三種情形五種模式：

　　(一)情形一：買賣雙方均有貸款(含貸款銀行不同，涉及跨行轉(zhuǎn)賬)

　　模式1：用自有資金和貸款資金共同還貸

　　模式2：只用自有資金還貸

　　模式3：只用貸款資金還貸

　　(二)情形二(模式4)：賣方有貸款，買方無貸款。

　　(三)情形三(模式5)：買方有貸款，賣方無貸款。

　　《通知》附件《存量房交易資金監(jiān)管服務(wù)+“帶押過戶”工作流程和工作職責(zé)》明確了每種情形中參與各方的工作流程、操作方式、工作職責(zé)，各個節(jié)點信息推送內(nèi)容等。

　　七、情形一的三種模式有什么區(qū)別?

　　買賣雙方均有貸款的情形有三種還款模式可選，一是自有資金和貸款資金共同還貸，主要針對賣方未還貸款金額較多，單獨一種資金不足以償還貸款的情形;二是只用自有資金還貸。自有資金優(yōu)先還款，貸款資金放款后賣方即能收到房款。優(yōu)點是對貸款資金進行監(jiān)管，確保賣方收到剩余房款保障交易安全;三是只用貸款資金還貸，優(yōu)點是貸款資金放款前賣方即能收到首付款，剩余的貸款資金先償還賣方銀行的貸款剩余部分再劃到賣方賬戶。

　　買賣雙方到監(jiān)管銀行簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議時，監(jiān)管銀行會根據(jù)賣方未還貸款金額情況指導(dǎo)買賣雙方選擇還貸模式。

　　八、交易終止如何解除資金監(jiān)管?

　　解除貸款資金監(jiān)管分為以下五種情況：

　　(一)在存量房轉(zhuǎn)移登記受理前，存量房買賣網(wǎng)簽合同或存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在約定期限內(nèi)，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實后將資金本息退回至買方賬戶。

　　(二)在存量房轉(zhuǎn)移登記受理后，尚未完成登簿發(fā)證的，交易雙方協(xié)商終止交易的，交易當(dāng)事人須先到不動產(chǎn)登記中心申請撤回存量房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，再按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實后將資金本息退回至買方賬戶。

　　(三)房屋交易審核不予通過或不動產(chǎn)登記中心作出存量房轉(zhuǎn)移登記不予受理、不予登記等情形的，交易當(dāng)事人按現(xiàn)行流程撤銷合同，自有資金已到賬的，由監(jiān)管銀行核實后將資金本息退回至買方賬戶。

　　(四)人民法院或仲裁機構(gòu)生效法律文書證明房屋交易合同已解除或確認(rèn)無效的，交易當(dāng)事人任一方可持生效法律文書證明單方申請解除資金監(jiān)管手續(xù)。

　　(五)交易雙方因交易糾紛造成交易中止或終止的，在交易雙方未達成一致意見或形成人民法院(仲裁機構(gòu))生效法律文書前，資金監(jiān)管部門暫停劃轉(zhuǎn)交易資金。

　　九、監(jiān)管資金一般什么時間到賬?

　　存量房轉(zhuǎn)移登記完成，買方銀行領(lǐng)取他項權(quán)利證書后應(yīng)及時將買方貸款資金劃撥到監(jiān)管銀行監(jiān)管賬戶中。監(jiān)管銀行根據(jù)買賣雙方選擇的還貸模式對貸款資金和自有資金本息進行劃轉(zhuǎn)，預(yù)計在收到買方銀行貸款資金后5個工作日內(nèi)完成所有資金劃轉(zhuǎn)。

　　十、《通知》規(guī)定監(jiān)管的貸款資金利息如何分配?

　　存量房交易貸款資金在存量房交易資金監(jiān)管賬戶存續(xù)期間產(chǎn)生的利息按監(jiān)管銀行同期活期存款利率進行計息，交易完成，監(jiān)管資金本息歸賣方所有。

　　十一、存量房交易貸款資金監(jiān)管服務(wù)收費嗎?

　　存量房交易貸款資金監(jiān)管不收取任何費用。

　　十二、《通知》何時開始施行?

　　《通知》自2024年7月5日施行，有效期三年。

　　解讀機構(gòu)：成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　解讀人：黃婉，葉子 聯(lián)系電話：86280079，61881338

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　　政策來源：https://cdzfgjj.chengdu.gov.cn/cdgjj/c1156367/2024-06/05/content_084b4999b05746348687a5f78d7dd5cf.shtml